Sie unterschreiben für eine Wohnung, die noch nicht existiert. Die Pläne sind verlockend, die Nachbarschaft vielversprechend, der Preis verhandelbar. Doch zwischen der Unterschrift und der Schlüsselübergabe vergehen mehrere Monate, manchmal sogar Jahre. In dieser Zeit ist die Wohnung in VEFA (Verkauf im zukünftigen Zustand der Fertigstellung) für den Käufer realen Risiken ausgesetzt, die oft zum Zeitpunkt des Engagements unterschätzt werden.
Fondsabrufe in VEFA: zahlen, ohne den Fortschritt überprüfen zu können
Bei VEFA wird der Preis der Wohnung nicht auf einmal bezahlt. Der Entwickler sendet gestaffelte Fondsabrufe, die an bestimmte Bauphasen gebunden sind: Fundamente, Rohbau, Fertigstellung. Gesetzliche Obergrenzen regeln diese Zahlungen.
Die Falle liegt in der tatsächlichen Kontrolle des Fortschritts. Der Käufer erhält eine Bescheinigung des Entwicklers, die besagt, dass eine bestimmte Phase erreicht ist. Aber die tatsächliche Situation auf der Baustelle vor Ort zu überprüfen, bleibt für einen Privatkunden schwierig. Wenn der Entwickler finanzielle Schwierigkeiten hat, könnte er versucht sein, einen Fondsabruf auszulösen, obwohl die Arbeiten nicht wie angekündigt vorangekommen sind.
Was konkret tun? Im Zweifelsfall wird empfohlen, sofort die Bank zu informieren, die den Immobilienkredit finanziert. Das kreditgebende Institut hat ein direktes Interesse daran, die Freigabe der Mittel auszusetzen, wenn die Baustelle stillsteht. Wie in den Immobilienartikeln auf Technik Habitat detailliert beschrieben, ist diese Wachsamkeit bei den Fondsabrufen einer der ersten Schutzreflexe für den Käufer.
Fertigstellungsbürgschaft: was sie abdeckt und was nicht
Die finanzielle Fertigstellungsbürgschaft (GFA) wird oft als absoluter Sicherheitsnetz präsentiert. Ein Bürge (Bank oder Versicherer) verpflichtet sich, die Fertigstellung der Baustelle zu finanzieren, falls der Entwickler ausfällt.
Aber dieser Schutz hat einen präzisen Umfang. Die GFA garantiert die Fertigstellung des Gebäudes, nicht die Entschädigung aller Schäden. Konkret, wenn der Entwickler pleitegeht und die Baustelle von einem anderen Akteur übernommen wird, finanziert die GFA die Wände. Sie deckt nicht automatisch ab:
- Die im Vertrag vorgesehenen Verzugsstrafen, die beim ausfallenden Entwickler geltend gemacht werden müssen (häufig im Insolvenzverfahren)
- Die Kosten für vorübergehende Unterbringung, wenn Sie bereits Ihre aktuelle Mietwohnung gekündigt haben
- Die Mietausfälle, wenn die Wohnung für eine Investition gedacht war
Diese beiden Dimensionen (Fertigstellung des Objekts und Entschädigung der Folgen) zu unterscheiden, vermeidet eine große Enttäuschung im Schadensfall.
Mängel bei der Lieferung der VEFA-Wohnung: einen Fristenplan für Rechtsmittel nicht verpassen
Am Tag der Übergabe übergibt der Entwickler die Schlüssel. Sie durchlaufen die Wohnung und notieren die sichtbaren Mängel in einem Protokoll. Dieser Schritt scheint einfach. Er verbirgt einen rechtlichen Mechanismus, den viele Käufer zu spät entdecken.
Die Frist zur Meldung offensichtlicher Mängel beginnt mit der Besitznahme. Sie ist nicht identisch mit der Garantie für die perfekte Fertigstellung, die den Entwickler an die Bauunternehmen bindet und ab der Abnahme der Arbeiten (einem vorhergehenden, separaten Schritt) gilt.
In der Praxis hat der Käufer einen Monat nach der Übergabe Zeit, um die Liste der Mängel per Einschreiben zu vervollständigen. Nach Ablauf dieser Frist werden nicht gemeldete sichtbare Mängel viel schwieriger durchzusetzen.
Wie man den Übergabetermin vorbereitet
Haben Sie schon einmal eine leere Neubauwohnung ohne Möbel oder persönliche Beleuchtung besichtigt? In diesen Bedingungen sind Mängel schwer zu erkennen. Einige Vorsichtsmaßnahmen ändern die Situation:
- Bringen Sie die Pläne und die technische Beschreibung des Vertrags mit, um jeden Raum mit den Verpflichtungen des Entwicklers (Fläche, Materialien, Ausstattungen) zu vergleichen
- Testen Sie systematisch die Steckdosen, Wasserhähne, Rollläden und die Lüftungsanlage, nicht nur das visuelle Erscheinungsbild der Oberflächen
- Machen Sie zeitgestempelte Fotos von jedem Mangel, auch von geringfügigen, um eine verwertbare Akte zu erstellen
- Begleiten Sie sich von einem unabhängigen Bauprofi, der in der Lage ist, technische Mängel zu erkennen, die für einen Laien unsichtbar sind
Jede Mängelrüge, die am Tag der Übergabe nicht geäußert wird, schwächt Ihre späteren Rechtsmittel. Das Übergabeprotokoll ist ein juristisches Dokument, keine bloße Formalität.
Reservierungsvertrag VEFA: die Klauseln, die Sie vor der Unterschrift beim Notar lesen sollten
Der Reservierungsvertrag wird im Voraus unterzeichnet, manchmal in einem Verkaufsbüro, mit einer Sicherheitsleistung. Dieses Dokument ist der Vorläufer des notariellen Kaufvertrags. Es legt den Preis, die technische Beschreibung und das voraussichtliche Lieferdatum fest.
Zwei Klauseln verdienen besondere Aufmerksamkeit. Die erste betrifft die technische Beschreibung der Wohnung, die einzige verbindliche Referenz gegenüber dem Entwickler. 3D-Visualisierungen, Werbebroschüren und Modelle haben keinen vertraglichen Wert. Nur die dem Vertrag beigefügten Pläne und die technische Beschreibung verpflichten den Entwickler bezüglich der Materialien, Flächen und Ausstattungen.
Die zweite Klausel, die zu beachten ist, betrifft die Bedingungen zur Preisrevision. Einige Verträge sehen eine Indexierung an den Baukostenindex vor. Zwischen der Reservierung und der Lieferung kann diese Indexierung eine erhebliche Erhöhung des Endpreises darstellen. Überprüfen Sie, ob der Vertrag eine Obergrenze für die Revision vorsieht und unter welchen Bedingungen Sie sich zurückziehen können, wenn der Preis einen bestimmten Schwellenwert überschreitet.
Die Rolle des Notars bei der Sicherung des Projekts
Der Notar tritt bei der Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags auf. Er überprüft die rechtliche Konformität des Vertrags, das Vorhandensein der Fertigstellungsbürgschaft und die Regelmäßigkeit der Baugenehmigung. Aber der Notar kontrolliert weder die Qualität des Bauwerks noch die finanzielle Solidität des Entwicklers. Seine Rolle ist rechtlicher, nicht technischer Natur.
Den Reservierungsvertrag von einem auf Baurecht spezialisierten Anwalt zusätzlich zum Notar überprüfen zu lassen, ermöglicht es, unausgewogene Klauseln zu identifizieren, bevor sie verbindlich werden.
Der Kauf in VEFA bleibt eine Erwerbsform, die durch solide gesetzliche Garantien geregelt ist. Aber dieser Schutz funktioniert nur vollständig, wenn der Käufer seine Grenzen kennt und die Fristen für Rechtsmittel einhält. Der Reservierungsvertrag, die Fondsabrufe und die Lieferung sind drei Momente, in denen eine aktive Wachsamkeit den Unterschied zwischen einem kontrollierten Projekt und einem kostspieligen Rechtsstreit ausmacht.
